El proceso para calcular el valor comercial de una propiedad es complejo y requiere un análisis detallado por parte de profesionales del mercado del sector inmobiliario. En este artículo de Imasinter, te explicamos cómo se calcula el valor comercial de una propiedad y los factores que influyen en este dato.
¿Cómo se calcula el valor comercial de una propiedad?
Antes de aprender cómo se calcula el valor comercial de una propiedad y que factores influyen en este cálculo, empecemos por definir este concepto.
El valor comercial de una propiedad es una evaluación crucial que determina su precio de mercado. Se refiere al precio al que una propiedad puede ser vendida en el mercado abierto en un momento determinado. Es decir, es una estimación del valor monetario que los compradores potenciales estarían dispuestos a pagar por la propiedad, teniendo en cuenta varios factores.
Este valor puede variar a lo largo del tiempo, ya que está sujeto a cambios en las condiciones del mercado, la oferta y la demanda, así como a otros factores económicos y sociales.
Factores que determinan el valor comercial de una propiedad
Los factores que determinan el valor comercial de una propiedad son los siguientes:
- Ubicación.
- Tamaño.
- Condiciones del mercado.
- Características específicas de la propiedad.
- Comparaciones con ventas recientes de propiedades similares en la misma área.
Ubicación de la propiedad
La ubicación de la propiedad es uno de los factores más importantes que afecta al valor de esta. La importancia de la ubicación radica en varios aspectos clave.
Las propiedades ubicadas cerca de servicios públicos, como transporte, escuelas, hospitales, supermercados y áreas comerciales, tienden a ser más valiosas. El entorno en el que se encuentra una propiedad también tiene un impacto significativo en su valor. Los vecindarios seguros, limpios y bien mantenidos tienen propiedades más valiosas que aquellos con altos índices de criminalidad, deterioro y falta de mantenimiento.
Las propiedades con vistas panorámicas, como vistas al mar, a un parque, a montañas o a un río, suelen tener un mayor valor. La presencia de áreas verdes, parques y espacios naturales cercanos también puede aumentar el atractivo de la propiedad y su valor. De la misma manera, la zonificación del área en la que se encuentra la propiedad, así como las regulaciones locales relacionadas con el desarrollo y la construcción, influyen en su valor.
Las áreas que han experimentado una apreciación constante en el valor de las propiedades a lo largo del tiempo son consideradas como ubicaciones deseables. La demanda de propiedades en estas áreas puede ser alta, lo que a su vez puede aumentar su valor. Por su parte, las propiedades ubicadas en áreas con una economía próspera y oportunidades de empleo tienden a tener un mayor valor. La proximidad a centros económicos, parques industriales o áreas de crecimiento empresarial puede influir en la percepción del valor de una propiedad.
Factores como el clima local, la topografía y la geografía del área pueden influir en el valor de una propiedad. Por ejemplo, propiedades ubicadas en climas templados o en áreas con un paisaje atractivo pueden ser más valiosas que aquellas en áreas propensas a desastres naturales o climas extremos.
Tamaño de la propiedad
El tamaño del terreno y la construcción son otros de los aspectos más básicos que se consideran al evaluar una propiedad. En términos generales, propiedades con terrenos más grandes suelen tener un valor más alto. Del mismo modo, el tamaño de la construcción, incluido el número de habitaciones, baños, áreas de estar y metros cuadrados construidos, impacta directamente en el valor.
La distribución y funcionalidad de una propiedad también son aspectos importantes a considerar. Una distribución eficiente y funcional, que aproveche al máximo el espacio disponible y permita una circulación fluida dentro de la propiedad, puede aumentar su valor. De la misma manera, la calidad de los acabados y materiales utilizados en la construcción de una propiedad puede influir significativamente. Propiedades con acabados de alta calidad, materiales duraderos y características de lujo, tienen un valor más alto en comparación con propiedades con acabados más básicos.
Características de la propiedad
Las características especiales de una propiedad pueden agregar valor adicional. Esto incluye características como piscinas, jacuzzis, chimeneas, sistemas de seguridad, sistemas de automatización del hogar, terrazas, balcones con vistas panorámicas y jardines bien cuidados. Estas características pueden mejorar la experiencia de vida del propietario y aumentar la demanda de la propiedad, lo que a su vez puede aumentar su valor en el mercado.
El estado general de la propiedad, incluida su edad, mantenimiento y condiciones estructurales, también afecta su valor. Propiedades bien mantenidas y en buen estado de conservación tienden a tener un valor más alto en comparación con aquellas que requieren reparaciones o renovaciones significativas.
Condiciones del mercado inmobiliario
Las condiciones del mercado inmobiliario son un factor determinante en el cálculo del valor comercial de una propiedad.
La ley básica de la oferta y la demanda es un factor clave en las condiciones del mercado inmobiliario. En un mercado donde la oferta de propiedades es baja y la demanda es alta, los precios tienden a subir. Por el contrario, en un mercado donde la oferta es alta y la demanda es baja, los precios tienden a disminuir.
Características de la propiedad
Las características de una propiedad van más allá del tamaño y la ubicación. Incluyen una amplia gama de elementos que hacen que una propiedad destaque entre otras similares:
- Estado y mantenimiento.
- Edad y antigüedad.
- Diseño arquitectónico.
- Calidad de los materiales y acabados
- Comodidades y características especiales.
- Eficiencia energética y sostenibilidad.
- Espacios exteriores.
Comparables para determinar el valor comercial de una propiedad
El método de comparables o de comparación de ventas determina el valor de una propiedad comparándola con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área geográfica.
El primer paso en el uso de comparables es seleccionar propiedades que sean lo más similares posible a la propiedad que se está valorando. Esto incluye propiedades con características similares en términos de ubicación, tamaño, diseño, edad, estado y características especiales. Una vez que se han identificado las propiedades comparables, es necesario ajustar sus precios de venta para reflejar las diferencias con la propiedad que se está valorando.
Existen diferentes métodos para ajustar los precios de las propiedades comparables. Algunos tasadores utilizan un enfoque basado en porcentajes, donde aplican porcentajes de ajuste para cada diferencia relevante entre la propiedad que se está valorando y las propiedades comparables. Otros utilizan un enfoque basado en dólares, donde aplican ajustes específicos en términos de cantidad de dinero para cada diferencia.
Es importante realizar un análisis detallado del mercado inmobiliario local para determinar la validez de los comparables seleccionados y los ajustes aplicados. Los factores como la ubicación, las condiciones del mercado, la demanda y la oferta de propiedades similares pueden influir en la precisión de los comparables y los ajustes realizados.
Una vez que se han ajustado los precios de las propiedades comparables, se calcula un rango de valores para la propiedad que se está valorando. Este rango se basa en los precios ajustados de las propiedades comparables y proporciona una estimación del valor comercial de la propiedad en cuestión.
